Accesiunea imobiliară - Tot ce trebuie să știi despre accesiunea naturală/artificială

A avea drept de proprietate asupra unui lucru (teren, proprietate sau bun) înseamnă o multitudine de beneficii, iar dobândirea acestui titlu se face în baza unui temei legal, care suportă unele variațiuni. Una dintre acestea este accesiunea imobiliară, o noțiune juridică ce acoperă o situație anume, mai ales în domeniul imobiliar.

Din punct de vedere legal definiția achiziției în imobiliare presupune dobândirea unui bun pe baza unui contract de vânzare-cumpărare, însă există anumite aspecte particulare ale acestui traseu. Discutăm în acest materiale despre exemple de accesiune imobiliară, dar și despre accesiunea imobiliară artificială.

 

Ce este accesiunea imobiliară

Definiția accesiunii imobiliare cuprinde situația în care un bun adițional  este dobândit prin alipirea acestuia de un bun principal achiziționat conform legii. Accesiunea imobiliară, prin legea accesiunii, vizează două aspecte și anume accesiunea imobiliară naturală și accesiunea imobiliară artificială.

Altfel spus, atunci când cumperi un bun sau o proprietate, aceasta poate suferi anumite schimbări, iar prin contract, acele modificări devin sarcina noului proprietar, adică al cumpărătorului. În definitiv, în cele mai multe dintre cazuri accesiunea imobiliară se reduce la costuri, deoarece există situații în care modificările aduse proprietății sau bunurilor necesită o despăgubire în momentul achiziționării.

 

Dreptul de accesiune și dreptul de proprietate

Accesiunea în dreptul proprietății implică două noțiuni interconectate și anume dreptul de accesiune și dreptul de proprietate.

În imobiliare dreptul de proprietate are rolul de a reglementa dobândirea titlului de proprietatea pentru un bun rezultat prin asocierea sau îmbinarea acestuia cu un alt bun pe care l-a deținut în prealabil un alt proprietar.

Termenul de accesiune se referă la dreptul noului proprietar asupra bunului rezultat din îmbinare și asociere, titlul de proprietate fiind legal și conferindu-i acestuia drept de utilizare, vânzare sau donare în conformitate cu prevederile legale și regulamentele aplicabile. 

Accesiunea vizează deopotrivă bunurile mobile și imobile, astfel încât orice element alipit sau îmbinat unei proprietăți este  considerat a fi proprietatea noului cumpărător. Se consideră a fi bunuri mobile echipamentele, dispozitivele sau materialele de construcții care sunt parte integrantă dintr-o incintă, iar bunurile imobile sunt considerate a fi construcțiile și elementele de construcții, dar și plantațiile sau alte elemente de sine stătătoare.

Ca o concluzie, cele exprimate anterior fac parte din principiul accesiunii, care stipulează faptul că un proprietar dobândește automat drept de proprietate asupra unui bun prin asocierea acestuia la un alt bun deținut de către acest proprietar. 

 

Exemple de accesiune imobiliară

Există mai multe situații care pot ilustra ce înseamnă accesiune și care este doctrina accesiunii dreptul proprietății, majoritatea făcând referire la extinderi artificiale, deoarece acestea sunt cele mai comune. Astfel, cele mai cunoscute exemple de accesiune imobiliară sunt:

          construirea de anexe și dependințe pe o proprietate deja existentă;
          amenajarea terenurilor sau grădinilor: plantarea de flori, arbusti sau plante care au rolul de a îmbunătăți aspectul proprietății și implicit de creștere a valorii acesteia;
          instalarea unor echipamente sau dispozitive menite să aducă un plus de valoare proprietății: monitorizare video, sisteme de ventilație etc.;
          extinderea unei locuințe pe suprafața unui teren, care are ca efect creșterea suprafeței utile și construite, așadar o valoare mai mare adăugată proprietății;
          construirea unei case pe un teren deja existent, acest lucru constituind o îmbunătățire semnificativă a acestuia și a valorii acestuia;
          dezvoltarea unui insule în mijlocul unui lac care are deja un proprietar existent- prin lege, acest lucru reprezintă o accesiune imobiliară naturală, independentă de acțiunile omului, iar dreptul de proprietate asupra insulei revine proprietarului lacului;
          schimbarea unui curs de apă- în cazul în care acest lucru se produce natural, fără intervenții umane, situația devine de asemenea una specifică accesiunii naturale. În acest caz acest lucru poate duce la modificarea granițelor proprietății terenurilor adiacente;
          formarea unui nou teren ca urmare a depunerii de sedimente- fie că vorbim despre sol, pietriș sau nisip, depunerea acestora poate constitui formarea unei noi zone de uscat care, conform legii, intră sub dreptul de proprietate al proprietarului terenului deja existent. Același lucru este valabil și în cazul în care depunerile de sedimente deviază natural cursul unei ape, cum ar fi un rțu sau pârâu.

 

Tipuri de accesiune imobiliară

Dreptul de proprietate este reglementat prin legea proprietății de accesiune, Legea 287/ 2009. În Codul Civil sunt discutate două situații ce țin de accesiunea imobiliară și anume accesiunea imobiliară naturală și accesiunea imobiliară artificială. Fiecare dintre situații tratează în mod diferite anumite particularități ale dreptului de proprietate, iar pe acestea le discutăm separat.

 

Accesiune imobiliară naturală

blog_post_7_img_1.jpg

 

Așa cum îi spune și numele, accesiunea imobiliară naturală face referire la dobândirea titlului de proprietate pe o construcție care își mărește limitele grație unor fenomene naturale. Una dintre situațiile incluse în accesiunea imobiliară naturală este cea a aluviunilor depuse pe malurile aferente unei proprietăți, la fel ca și în cazul sedimentelor care contribuie la extinderea terenului aflat în proprietate. Același lucru se întâmplă și în cazul formării insulelor și a ridicării nivelului solului prin acumulări de sol, nisip și pietriș, dar și în cazul schimbării naturale a cursurilor de apă, cum ar fi cazul râurilor sau pârâurilor, care pot  conduce la modificarea granițelor dintre proprietăți.

 

Accesiune imobiliară artificială

blog_post_7_img_2.jpg

Accesiunea naturală artificială face referire la acțiunile independente de natură prin care se realizează extinderea unui teren. În acest caz vorbim despre acțiuni umane de extindere a suprafețelor unei proprietăți, însă nu toate aceste acțiuni sunt considerate legale. Este important de știut faptul că aceste tipuri de acțiuni sunt reglementate de legi care dau sensul accesiunii în imobiliare, tocmai pentru a elimina cazurile abuzive de extindere a proprietății.

Accesiunea imobiliară artificială se referă la construirea de noi structuri sau elemente structurale care contribuie la extinderea terenului sau proprietății. Construirea de garduri, ziduri sau combinarea proprietăților poate avea ca efect extinderea proprietății, iar aceste lucruri trebuie realizate sub cerințele legii pentru ca acestea să fie considerate în regulă.

 

Categorii - accesiune artificială

Accesiunea artificială este o ramură aparte în doctrina accesiunii, iar aceasta cuprinde unele tipuri de lucrări defalcate în trei categorii. Conform codului civil, acestea sunt clasificate în lucrări necesare, lucrări utile și lucrări voluptuare, fiecare având caracteristici și particularități distincte, pe care le explicăm în cele ce urmează.

 

Lucrări necesare

În categoria lucrărilor necesare pot fi incluse acele lucrări care aduc o contribuție esențială la existența imobilului, cum ar fi lucrările de reabilitate sau reparare, fără de care imobilul s-ar deteriora sau chiar s-ar putea distruge ca urmare a uzurii. În această situație vorbim despre tot ceea ce presupune încercarea umană de prezervare a proprietății, atât la nivel constructiv, de rezistență, cât și în ceea ce privește prezervarea aspectului, cum ar fi cazul clădirilor istorice.

 

Lucrări utile

Se consideră a fi lucrări utile acele tipuri de lucrări care aduc un aport din punct de vedere al valorii imobilului. Unele tipuri de lucrări sunt realizate în vederea creșterii valorii proprietății, iar în această situație intră extinderile constructive și construirea de anexe sau de elemente structurale cu rol de creștere a confortului și dimensiunilor unei proprietăți.

 

Lucrări voluptuare

Lucrările voluptuare sunt, conform legii, lucrări care  nu aduc un aport din punct de vedere al creșterii valorii proprietății, așadar niciun aport economic. În această categorie intră acțiunile realizate din proprie inițiativă de către proprietar, în conformitate cu legea, menite să aducă confort, dar fără implicații asupra valorii proprietății.

 

Prevederi ale accesiunii imobiliare artificiale

Accesiunea imobiliară artificială este reglementată de lege, iar acest lucru presupune ca proprietarii să respecte reglementările. Condiționările legale au în vedere autorizațiile, în primă fază, deoarece pentru orice modificare legală este nevoie de o autorizație de construire eliberată de către autoritățile competente. Alte prevederi ale accesiunii imobiliare sunt, după cum urmează:

 

Buna-credință și accesiunea artificială

Buna credință în accesiune imobiliară se referă la situația în care o persoană cumpără o proprietate despre care nu are cunoștință că ar fi suferit modificări. În situația în care noul proprietar achiziționează proprietatea în bună-credință, fără să știe de existența unor modificări, dreptul său de proprietate asupra întregii proprietăți ar putea fi protejat în fața cerințelor, solicitărilor sau pretențiilor altor persoane. De asemenea, buna-credință are în vedere și situația în care un proprietar face anumite modificări asupra proprietății sale, fiind nevoie ca prin aceste acțiuni el să nu lezeze drepturile vecinilor sau aspecte care vizează bunăstarea mediului înconjurător.

 

Dreptul de superficie și accesiunea artificială

Dreptul de superficie este un drept dobândit, care conferă unui beneficiar posibilitatea ca acesta să facă modificări la nivelul terenului sau proprietății aparținând unui anumit proprietar. Un exemplu în acest sens îl constituie situația în care o companie de construcții construiește un imobil pe un anumit teren (care are un alt proprietar, fie persoană fizică, fie instituție de stat), acesteia acordându-i-se drept de superficie. Dreptul de superficie este acordat fie pe perioadă determinată, fie nedeterminată, iar în unele cazuri pot apărea spețe separate, drept pentru care va trebui să afli ce este avulsiunea în imobiliare (definiția avulsiunii în imobiliare), definiția juridică a accesiunii și alte detalii precum definiția terenului.

 

Dreptul de proprietate are însemnătate însă dobândirea acestuia presupune clarificarea situațiilor care pot apărea în timpul acestui proces. Documentează-te și află tot ce trebuie să știi despre drepturile pe care le ai ca proprietar sau cumpărător și care sunt situațiile în care un teren se află în situația de accesiune imobiliară.