Vânzarea unei locuințe este un proces complex care necesită o listă lungă de acte necesare vânzare apartament, de la antecontract și actul de proprietate, până la cadastru și intabulare. Unele dintre acestea sunt destul de simple, dar altele sunt puțin mai complexe. Același lucru este valabil și când vorbim despre cumpărarea unei locuințe. Dacă ai nevoie de sfaturi pentru cumpărarea unui apartament, consultă articolul nostru – află la ce trebuie să fii atent când cumperi un apartament și cum poți facilita acest proces, încât lucrurile să se desfășoare cât mai fluid.
Lista cu acte necesare vânzare apartament 2023 variază în funcție de mai mulți factori, cum ar fi dacă există sau nu coproprietari sau tipul actului de proprietate. Acest ghid vine în sprijinul vostru cu lista documentelor necesare pentru a finaliza cât mai rapid tranzacția imobiliară de vânzare-cumpărare în România, fără dificultăți sau întârzieri. Află care sunt pașii birocratici, lista de acte necesare vânzare cumpărare apartament și ce taxe trebuie să plătești.
Antecontract de vânzare- cumpărare - Ce acte ai nevoie?
În prima etapă, procesul de vânzare-cumpărare poate fi inițiat la un notar printr-un antecontract sau o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, pentru care vei avea nevoie de o serie de acte necesare. Acte care, la final, vor ajuta la întocmirea unui contract vânzare cumpărare apartament.
Antecontractul este o măsură de precauție pentru a evita o serie de probleme ulterioare. Proprietarul își ia promisiunea că oprește vizionările apartamentului și că va vinde locuința respectivei persoane care a manifestat interes (cumpărătorul), iar aceasta se angajează să cumpere apartamentul. Cumpărătorul va plăti în avans o sumă din prețul imobilului, sumă care va fi precizată în antecontract, alături de diferența de bani și cum va fi plătită aceasta.
În promisiunea de vânzare-cumpărare se vor preciza și clauzele penale stabilite de comun acord, în cazul în care una dintre părți nu își respectă promisiunea de a vinde, respectiv de a cumpăra imobilul. Lista de acte necesare la notar pentru vanzare apartament variază. Dacă ești cel care vinde apartamentul, principalele acte necesare antecontract vânzare cumpărare apartament sunt buletinul, certificatul de căsătorie dacă este cazul, actul de proprietate al imobilului și extrasul de carte funciară. Cumpărătorul trebuie să prezinte doar cartea de identitate.
Cartea de identitate
Lista de acte necesare vânzare apartament 2023 este lungă, dar principalul document care trebuie prezentat este buletinul. Atât cumpărătorul, cât și vânzătorul trebuie să prezinte actele de identitate în original – verificați perioada de valabilitate a actului de identitate.
Certificat de căsătorie
Pe lângă buletin, este necesar și certificatul de căsătorie, dacă este cazul. În cazul persoanelor căsătorite, regimul proprietății este diferit, indiferent că există coproprietar sau pe actul de proprietate este trecut un singur titular. Acesta este motivul pentru care este necesară specificarea stării civile în contractul de vânzare-cumpărare.
Actul de proprietate al apartamentului
Pentru a putea vinde un apartament, în primul rând trebuie să demonstrezi că ești proprietarul acestuia. În acest scop, va fi necesar să prezinți actul de proprietate în original. Actul de dobândire poate fi contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, titlu de proprietate, certificat de moștenitor obținut după o succesiune la notar și intabulat în cartea funciară, titlu de proprietate, act de partaj sau hotărâre judecătorească de divorț etc. Actele trebuie să ateste faptul că sunteți proprietarul legal al imobilului pe care intenționați să îl vindeți și modul în care ați dobândit apartamentul.
Certificatul fiscal
Certificatul fiscal este un document eliberat de către Administrația Fiscală unde a fost achitat impozitul anual pentru imobil până la perioada prezentă. Prin acest document, proprietarul aduce dovada faptului că au fost achitate obligațiile către stat. În cazul în care există și un coproprietar, se va emite câte un certificat fiscal pentru fiecare dintre aceștia. Pentru a obține certificatul fiscal, se va depune o cerere la registratura organului fiscal competent (poate fi trimisă și prin scrisoare recomandată sau online prin serviciul „Spațiul privat virtual”). Pentru a putea vinde apartamentul, este necesar să plătești impozitul apartamentului pentru anul în curs. După depunerea cererii, durează aproximativ 3 zile lucrătoare până la eliberare, valabilitatea fiind de 30 de zile.
Documentația cadastrală (cadastru și intabulare)
Din lista de acte necesare la vânzare-cumpărare apartament nu trebuie să lipsească documentația cadastrală. Aceste documente trebuie realizate de către experți cadastrali autorizați. Lista experților cadastrali autorizați și datele de contact pot fi consultate pe site-ul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Cât costă intabularea unui apartament și cadastrul? Onorariul va depinde de suprafața imobilului - cadastru și intabulare preț 2023 pornește de la 500 RON pentru o garsonieră, până la 650 RON pentru un apartament de 4 camere, la care se adaugă o taxă de 120 RON către OCPI local (tarife la ultima actualizare din august 2023).
Această documentație se eliberează în termen de 18 zile lucrătoare, dar poate fi făcută și în regim de urgență cu creșterea taxelor percepute de OCPI de 5 ori față de regimul normal – termenul de avizare se reduce la 6 zile. Pentru eliberarea documentației, actele necesare includ: act de proprietate (copie legalizată), certificat fiscal pentru cadastru și intabulare și cartea de identitate a proprietarului (și ale coproprietarilor, dacă este cazul). Documentația cadastrală include cadastru și intabulare.
Cadastru
Cadastrul reprezintă documentația și măsurătorile imobilului, adică fișa imobilului, planul de amplasament și planul releveu sau schița. Acestea vor fi înregistrate în documentele cadastrale de la Oficiul de Cadastru, pentru ca apartamentul să primească un număr cadastral. Pentru a putea vinde un apartament, cadastrul trebuie actualizat la zi, analizându-se modificările eventuale făcute.
Intabulare
Dovada intabulării se referă la înscrierea apartamentului pe baza numărului cadastral în Cartea Funciară de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
După ce aceste etape au fost parcurse, expertul cadastral va preda dosarul de cadastru eliberat de OCPI, care va fi prezentat la rândul său la notar în momentul vânzării apartamentului.
Extras de carte funciară
La lista de acte necesare pentru vânzare-cumpărare apartament se adaugă și extrasul de carte funciară. Extrasul de carte funciară se referă la situația juridică a apartamentului și este un document eliberat de către OCPI prin intermediul notarului care se ocupă de procesul de vânzare a apartamentului. Are rol de autentificare a documentelor prin care se face dovada schimbării dreptului de proprietate. Iată lista de acte necesare extras carte funciară: act de identitate, cerere de eliberare a extrasului de autentificare și copie de la încheierea de intabulare. Acest document trebuie emis recent - termenul de valabilitate extras de carte funciară este de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării.
Certificat de performanță energetică
De asemenea, lista de acte vânzare apartament include și certificatul de performanță energetică. Acest document este eliberat de către auditori energetici atestați – datele acestora de contact sunt listate pe site-ul Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației. Atestă performanța energetică a clădirii, prin încadrare într-o clasă de performanță energetică, de la A la G.
Performanța energetică a unui apartament este calculată printr-o serie de factori ca izolația termică, sursele de producere de energie, caracteristici tehnici ale imobilului și instalațiilor, proiectare și amplasament, influența clădirilor vecine și climatul interior al imobilului. Pentru a fi efectuată auditarea energetică, expertul va avea nevoie de o serie de date și documente, cum ar fi planul apartamentului, informații cu privire la pereții exteriori, anul de construcție și înscrisuri din Cartea Tehnică a imobilului, de la administrația blocului. Prețurile variază în funcție de suprafața apartamentului. Certificatul este eliberat în termen de 1-2 zile.
Adeverință eliberată de asociația de proprietari/locatari
Aceasta are rolul de a dovedi că proprietarul nu are datorii față de asociația de propietari sau locatari. Aceste datorii includ restanțe la plata întreținerii sau datorii la cheltuielile comune, fondul de rulment etc. Valabilitatea acestui document este de 14 zile. Trebuie eliberat în original și trebuie să conțină numele complet al președintelui asociației și al administratorului imobilului, cu semnături și ștampila asociației. În cazul în care proprietarul are datorii la întreținere și nu le poate achita, poate vinde apartamentul doar cu acordul cumpărătorului și se va introduce în contractul de vânzare-cumpărare o clauză prin care cumpărătorul își asumă preluarea datoriilor.
Încetarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare
Așa cum am văzut anterior, prin antecontract se stabilește obligația ca proprietarul să vândă apartamentul cumpărătorului, iar acesta are obligația de cumpărare, dar dreptul de proprietate nu se transferă. Dacă ai semnat un antecontract, asta nu înseamnă totuși că nu te poți răzgândi – însă, decizia va avea un cost, în funcție de clauzele menționate în contract. Dacă unul dintre aceștia se răzgândește, va plăti o serie de daune conform clauzelor din antecontract. Prin încetarea antecontractului se renunță la clauzele menționate de comun acord.
Taxe plătite
Vânzarea unui apartament vine și cu o serie de taxe care trebuie plătite. La notar, pe lângă acte necesare notariat vânzare apartament, sunt necesare și o serie de taxe. Cine plătește taxele notariale - vânzatorul sau cumpărătorul? Onorariul perceput de biroul notarial este achitat de către cumpărător, costul fiind în funcție de valoarea apartamentului și de metoda de plată.
Celelalte documente prezentate mai sus care necesită taxe se achită de către vânzător sau cumpărător – se va stabili de comun acord cine le achită. De asemenea, vânzătorul va achita impozitul pe vânzare – se achită la notariat în ziua semnării contractului. Impozitul variază în funcție de perioada în care acesta a fost proprietar – sub 3 ani sau mai mult.
De asemenea, uneori pot fi necesare și alte documente, după caz. De exemplu, la lista acte necesare vânzare apartament credit ipotecar se vor adăuga documente care atestă rambursarea anticipată a împrumutului, plata datoriei împrumutului la vânzare, vânzare cu datorie ipotecară, prin transfer de proprietate sau prin credit tip punte la aceeași bancă.
În concluzie, este extrem de important să te informezi cu privire la lista de acte necesare la vânzare apartament, să le pregătești din timp și să fii bine organizat pe tot parcursul procesului. Această abordare te va ajuta să economisești timp și să asiguri o tranzacție imobiliară eficientă și fără probleme.
