A beneficia de o locuința care să servească drept adăpost este una dintre cerințele lumii moderne, mai ales în contextul migrației populației dinspre zona rurală spre cea urbană. Închirierea unei locuințe este o alegere benefică pentru că îți permite o mobilitate mare (după împlinirea perioadei contractuale poți renunta la contract), îți permite extinderea, în cazul în care se mărește familia, pentru că poți alege o chirie pentru un apartament mai mare, cum ar fi un upgrade de la o garsonieră la un apartament cu 2 camere și în plus te ajută să economisești bani pentru viitor.
Desigur însă, pentru a avea certitudinea că te bucuri de casa închiriată fără probleme pe viitor, soluția cea mai eficientă este închirierea prin contract la ANAF.
Beneficiile contractului de închiriere pentru chiriaș
În trecut, proprietarii de apartamente preferau să închirieze bunurile imobile, adică locuințele, în baza unui contract de mână, fără a mai trece pe la Administrația Financiară ca să îl înregistreze. O parte din acest comportament mai există și astăzi, însă din ce în ce mai multe persoane înțeleg că în ciuda costurilor mai mari, contractul de închiriere făcut la ANAF este cel mai util pentru ambele părți implicate. Pentru chiriaș, înregistrarea contractului îi oferă acestuia siguranța că se va bucura de un loc pe care să îl numească acasă, însă va avea efect și asupra următoarelor aspecte:
• stabilitate locativă- contractul elimină teama că proprietarul l-ar putea evacua fără a se respecta timpul prealabil de așteptare;
• testare imobiliară- chiriașii pot încerca diferite zone sau cartiere, fără a fi condiționați, precum în cazul achiziției unui imobil de o alegere unică;
• flexibilitate financiară- chiriașii nu investesc sume mari de bani din start;
• răspundere administrativă redusă- chiriașii nu se preocupă de costuri administrative precum impozitele sau taxele aferente lucrărilor comune pentru locatari, de exemplu montarea camerelor de supraveghere, a detectoarelor de gaz sau termoizolarea blocului.
Beneficiile contractului de închiriere pentru proprietar
Încheierea unui contract de închiriere înregistrat la ANAF aduce beneficii destul de mari și pentru proprietari deopotrivă, iar cele mai mari avantaje sunt următoarele:
• generarea legală a veniturilor pasive- prin încasarea lunară a chiriei;
• obținerea de venituri pe termen lung- contractul de închiriere este un semn de seriozitate, care motivează chiriașii să rămână în spațiul închiriat;
• delegarea unor atribute administrative către chiriași- prin ocuparea locuinței chiriașii ajută la plata utilităților;
• protecția proprietății- o casă nelocuită se deteriorează mai rapid decât una în care există chiriași, deoarece aceștia pot interveni la timp pentru rezolvarea unor probleme;
• flexibilitate financiară- chiria încasată poate constitui capitalul necesar pentru unele investiții.
Drepturile și obligațiile chiriașului
Contractul de închiriere încheiat la ANAF este o dovadă clară a înțelegerii între părți, iar în acest document sunt stipulate și o serie de drepturi și de obligații pentru ambele părți. Contractul își produce efectele pentru orice tip de proprietate, pentru toată suprafața, indiferent dacă vorbim despre o garsonieră sau despre un apartament cu 3 camere.
Drepturile chiriașului
În contractul de închiriere semnat la ANAF sunt menționate următoarele drepturi pe care chiriașul le are în raport cu proprietatea închiriată:
• dreptul la intimitate și liniște;
• dreptul la o locuință curată, locuibilă, predată în condiții bune;
• protecție împotriva evacuării nejustificate și timp prealabil pentru preaviz;
• dreptul de a utiliza locuința și de a face mici modificări la nivel de mobilier pentru a o ajusta în funcție de nevoile sale;
• dreptul la transparență și informare corectă cu privire la plăti și cheltuieli;
• dreptul la reparații atunci când acestea depășesc limita de uzură zilnică a locuinței (de exemplu reparații structurale).
Obligațiile chiriașului
În același timp, pe lângă drepturile de care se bucură chiriașul, în contractul de inchierere sunt menționate și obligațiile acestuia:
• plata lunară a chiriei- este primul și cel mai important aspect, deoarece dincolo de acesta nu ar putea exista dreptul de închiriere;
• obligația de a respecta normele locative (zgomot, întreținerea spațiilor comune etc.);
• obligația de a păstra proprietatea în cele mai bune condiții;
• obligația de a utiliza în mod normal proprietatea, fără a o deteriora;
• obligația de a nu părăsi proprietatea fără notificare prealabilă:
• obligația de a părăsi proprietatea la sfârșitul perioadei contractuale într-un mod decent.
Drepturile și obligațiile proprietarului
În oglindă față de drepturile și obligațiile chiriașului sunt stabilite și drepturile și obligațiile proprietarului. Primul și cel mai important drept al acestuia este dreptul de proprietate, indiferent de tipul proprietății care face obiectul contractului, fie că vorbim despre o casă pe pământ, un apartament cu 4 camere sau o garsonieră.
Drepturile proprietarului
Principalele drepturi recunoscute legal proprietarului în cadrul contractului de închiriere sunt:
• dreptul de a primi chiriașul la timp, în conformitate cu dată de începere a contractului;
• dreptul de a primi chiria în conformitate cu termenii contractului;
• dreptul de a solicita plata chiriei conform termenilor contractului;
• dreptul de a inspecta proprietatea și de a efectua reparații necesare, însă cu acordul chiriașului, niciodată în absența sa;
• dreptul de a păstra proprietatea în siguranță;
• dreptul de a reține depozitul inițial sau garanția în caz de deteriorare a proprietății;
• dreptul de a solicita încheierea contractului, dacă termenii acestuia nu sunt respectați;
• dreptul de a fi notificat cu privire la orice schimbare ce ține de proprietate.
Obligațiile proprietarului
La polul opus, obligațiile proprietarului includ:
• asigurarea unui mediu locuibil, ajustând locuința în conformitate cu cerințele de locuire ale chiriașului;
• asigurarea existenței contractelor pentru utilități (apă, energie electrică, căldură etc.);
• informarea chiriașului din timp cu privire la modificări apărute la nivel de proprietate;
• respectarea drepturilor chiriașului: intimitate, confort etc.;
• Înapoierea depozitului la finalul perioadei contractuale, dacă proprietatea a fost menținută în stare bună;
• respectarea intimității chiriașului.
Ce se întâmplă în lipsa contractului de închiriere?
Fără a avea un contract de închiriere între cele două entități, chiriaș și proprietar, există posibilitatea apariției unor litigii, fie din lipsă de comunicare, fie pe baza unor interese necuvenite. Închirierea unei proprietăți fără contract este o zonă gri, deoarece nici proprietarul și nici chiriașul nu pot fi protejați de rea voință, asadar acest document ar trebui să fie semnat atunci când se stabilesc și detaliile cu privire la plata primei chirii. Există riscuri destul de mari în aceste situații, pentru ambele entități, după cum urmează:
Riscuri pentru chiriaș
Fără un contract de închiriere înregistrat la ANAF chiriașul se supune următoarelor riscuri:
• subînchirierea proprietății către o terță parte de către proprietar;
• evacuarea prematură, deoarece acest lucru nu mai este reglementat contractual;
• pierderea garanției;
• probleme ce țin de intimitate;
• refuzul de acoperire a obligațiilor proprietarului;
• lipsa certitudinii de a avea o locuință;
• alte probleme ce țin de ajutorul pe care ar trebui să îl ofere proprietarul.
Riscuri pentru proprietar
Nici proprietarul nu este scutit de riscuri dacă nu apelează la un contract de închiriere înregistrat la ANAF care să îl protejeze:
• riscul deteriorării proprietății;
• imposibilitatea de a evacua chiriașii recalcitranți;
• subînchirierea către terțe parte de către persoanele inițiale în rolul de chiriași;
• deteriorarea proprietății;
• plângeri și nerespectarea normelor sociale de către chiriași, care se răsfrâng la nivel de proprietar;
• lipsa plăților la utilități și imposibilitatea obligării chiriașului de a le plăti.
Ce este garanția?
Atunci când se semnează contractul de închiriere, pe lângă prima chirie proprietarii rețin de asemenea o sumă cel puțin egală cu valoarea chiriei, care poartă denumirea de garanție sau depozit. Garanția este cel mai adesea folosită pentru acoperirea cheltuielilor finale de la plecarea chiriașului ca urmare a finalizării contractului, însă in unele cazuri aceasta este restituită, dacă plățile sunt deja făcute. Garanția mai poate fi utilizată de către proprietar pentru a acoperi daunele produse de chiriaș sau pentru a acoperi lucrările datorate uzurii proprietății.
Garanția este de asemenea menționată în contract, fiind o măsură pecuniară acoperitoare pentru ambele părți.
Ce trebuie să conțină contractul de închiriere?
Ca orice tip de contract, un contract închiriere apartament ANAF este un tipizat care în mod obligatoriu ar trebui să aibă următoarele secțiuni:
Obiectul contractului
În această secțiune este menționat obiectul contractului, adică proprietatea asupra căreia se decid detaliile cu privire la închiriere. Apartamentele, garsonierele, casele, spațiile, toate acestea sunt proprietăți care fac obiectul unui contract ANAF chirie.
Durata contractului
Durata contractului reprezintă în fapt perioada contractuală pe baza căreia se înțeleg părțile. În cazul în care contractul merge mai departe, după depășirea acestei perioade, el va trebui refăcut și la ANAF.
Costul chiriei, modalitatea de plată
Prețul chiriei este de asemenea menționat în contract, fiind poate cel mai important detaliu. În general, chiar dacă prețul este stabilit în altă monedă, se preferă trecerea cuantumului în lei, echivalent la un curs valutar estimat și agreat de ambele părți.
Garanția
Garanția sau depozitul este suma de bani plătită extra chirie, în tranșă unică, constituind o măsură de asigurare pentru momentul plecării chiriașilor.
Obligațiile chiriașului
În această secțiune sunt stipulate obligațiile aferente chiriașilor, pe care aceștia ar trebui să le respecte astfel încât să nu încalce condițiile contractuale.
Obligațiile proprietarului
În această secțiune sunt menționate obligațiile proprietarilor, cu accent pe dreptul chiriașilor la intimitate.
Încetarea contractului
În contract sunt menționate și aspectele care țin de încetarea contractului, de preaviz și notificare, dar și detalii despre cum se va desfășura acest proces.
Contract închiriere apartament - Înregistrarea la ANAF
Înregistrarea unui contract de închiriere la ANAF (Administrația Financiară) presupune parcurgerea unor pași:
• obținerea unui model de contract de închiriere- poate fi un formular tipizat de pe site-ul ANAF;
• completarea formularului cu datele ambelor entități- proprietar și chiriaș;
• depunerea formularului la ghișeu- este absolut necesară prezența ambelor părți implicate;
• plata taxelor necesare pentru contract:
• obținerea confirmării înregistrării contractului la ANAF.
În ce condiții încetează contractul de închiriere?
Contractul stipulează câteva situații în care acesta se poate încheia, fiind necesar ca ambele părți să cunoască aceste detalii. Contractul de închiriere ia sfârșit în următoarele situații:
Expirarea contractului
Atunci când contractul ajunge la finalul perioadei de închiriere agreate, acesta poate fi încheiat sau poate fi prelungit, însă doar prin acordul părților, nu tacit. Acest lucru presupune încheierea unui act adițional la contract.
Denunțarea contractului
Atunci când una dintre părți nu este satisfăcută de condițiile contractuale sau de interacțiunea cu cealaltă parte poate avea posibilitatea denunțării contractului. În acest sens este necesară notificarea scrisă a celeilalte părți, cu justificarea motivelor și cu menționarea momentului de încheiere a contractului.
Rezilierea contractului
Rezilierea contractului poate fi făcută cu acordul părților, cel mai adesea în acest caz existând motive întemeiate. Rezilierea contractului presupune încheierea definitivă a contractului.
