În ceea ce privește tranzacțiile imobiliare desfășurate pe teritoriul României, există câteva aspecte legale foarte importante pe care este necesar să le cunoaștem atât în calitate de vânzător de imobile, cât și în calitate de cumpărător.
Este esențial să fim conștienți de documente necesare și cheltuieli atunci când decidem să vindem sau să cumpărăm imobile. Tocmai de aceea, în cele ce urmează vom descrie cât mai exact aceste informații.
Contract de vânzare-cumpărare imobil
Contractul de vânzare-cumpărare imobil reprezintă documentul legal care reglementează condițiile în care se va face transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil de la vânzător către cumpărător.
Informațiile obligatorii de menționat în cadrul contractului de vânzare-cumpărare sunt:
❖ datele părților implicate
❖ descriere bun imobil - adresa, numărul de camere, suprafața construită și utilă, numărul cadastral
❖ modul de dobândire al imobilului de către vânzătorul actual - moștenire, achiziție, donație
❖ prețul imobilului la care se face tranzacția curentă - cu precizarea clară a modalității de platăși a monedei în care se va plăti, exprimat atât în cifre, cât și în litere
Antecontract de vânzare-cumpărare
Există situații când înainte de semnarea contractului efectiv de vânzare-cumpărare, părțile convin încheierea unui antecontract. Acesta funcționează precum o promisiune scrisă semnată în fața unui notar și asigură transferul de proprietate din viitor, menționând un anumit avans pe care cumpărătorul îl achită acum, precum și diferența de preț ce urmează a se plăti la momentul în care se va semna contractul final.
Există situații când înainte de semnarea contractului efectiv de vânzare-cumpărare, părțile convin încheierea unui antecontract. Acesta funcționează precum o promisiune scrisă semnată în fața unui notar și asigură transferul de proprietate din viitor, menționând un anumit avans pe care cumpărătorul îl achită acum, precum și diferența de preț ce urmează a se plăti la momentul în care se va semna contractul final.
Obligațiile vânzătorului în contractul de vânzare-cumpărare imobil
Atunci când vindem un imobil sunt anumite aspecte pe care trebuie să le avem puse la punct privind documentația completă și eventuale datorii legate de acesta. În plus, trebuie să fim conștienți și de costurile care cad în sarcina noastră. Mai multe detalii regăsim mai jos.
Acte necesare vânzare apartament
Pentru vânzarea unui apartament aflat în proprietatea noastră, sunt necesare următoarele documente
❖ Carte de identitate pentru fiecare dintre proprietari - să ne asigurăm că este în valabilitate
❖ Documentele ce atestă proprietatea apartamentului respectiv :
➔ contract de vânzare-cumpărare;
➔ act de donație;
➔ hotărâre judecătorească de divorț;
➔ titlu de proprietate;
➔ certificat de moștenitor, obținut în urma succesiunii la notar și intabulat în cartea funciară
❖ Certificat fiscal - un act eliberat pentru fiecare dintre proprietari de către Administrația Finanțelor Publice locale care atestă că toate obligațiile către stat privind apartamentul sunt îndeplinite.
❖ Documentația cadastrală eliberată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară de la nivel local:
➔ Cadastru - conține documentele și măsurătorile apartamentului ce țin de schițe, planuri, memoriu tehnic, înregistrate la Oficiul de Cadastru, pentru ca apartamentul respectiv să primească un identificator unic în evidențele fiscale, numit număr cadastral
➔ Intabularea - înscrierea pe baza numărului cadastral în Cartea Funciară de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, unde se află descrise proprietățile funciare.
❖ Extras de carte funciară - este un document eliberat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară direct notarului ce se ocupă de vânzarea apartamentului
❖ Certificat de performanță energetică - se eliberează de auditori energetici și este valabil 10 ani de la emitere.
❖ Adeverință eliberată de asociația de proprietari/locatari - aceasta este dovada că vânzătorul nu are datorii la asociație pentru apartamentul respectiv. Are valabilitate 14 zile și trebuie emisă și semnată de către președintele asociației și administratorul blocului.
❖ Ultimele facturi ale utilităților - arată că vânzătorul este cu plata la zi a utilităților
Acte vânzare-cumpărare necesare suplimentare persoane juridice
Dacă vânzătorul este o firmă, vor fi necesare în plus:
• Ultimul act constitutiv
• Certificat de înregistrare eliberat de Registrul Comerțului sau un act echivalent
• Certificat constatator valabil eliberat de Registrul Comerțului
• Împuternicire notarială sau hotărâre AGA pentru reprezentantul persoanei juridice
• Hotărâre AGA din care să rezulte acordul tuturor asociaților/acționarilor firmei cu privire la vânzarea bunului, precum și prețul aprobat al vânzării
Taxele care trebuie achitate de către vânzător
La vânzarea unui apartament, vânzătorul va trebui să asigure taxele pentru eliberarea tuturor documentelor menționate mai sus. În plus va fi necesar ca el să achite impozitul la stat și un eventual comision perceput de agenția imobiliară, în cazul în care s-a apelat la un astfel de intermediar.
Impozitul la stat
Impozitul pe venit datorat de vânzătorul unui imobil variază în funcție de numărul de ani de când el deține respectiva proprietate, mai mult sau mai puțin de 3 ani. Simulare pentru fiecare caz regăsim în continuare.
Simulare impozit la stat
Caz 1:
• Preț apartament: 85.000 euro (425.000 lei)
• Apartament deținut de peste 3 ani
Caz 2:
• Preț apartament: 85.000 euro (425.000 lei)
• Apartament deținut de mai puțin de 3 ani
• Cost impozit pe vânzare: 3% * 425.000 lei= 12.750 lei
Asigurarea comisionului către agenția imobiliară
Comisionul către agenția imobiliară este datorat și de către vânzător atâta timp cât el a apelat la serviciile acesteia și a fost semnat un contract de colaborare în acest sens.
Atâta timp cât agenția s-a ocupat de promovarea apartamentului, de vizionări, discuții cu potențialii cumpărători și de oferirea informațiilor necesare privind documentația necesară, acest comision pe care vânzătorul trebuie să-l achite poate varia între 3% și 6% din valoarea imobilului.
Obligațiile cumpărătorului în contractul de vânzare-cumpărare apartament
Taxe notariale
Taxele notariale cad în sarcina cumpărătorului. Ele diferă în funcție de prețul de vânzare al apartamentului, de modalitatea de plata (prin credit Noua Casă, credit imobiliar sau plata directă), dar și de tarifele notarului.
Taxe intabulare
În sarcina cumpărătorului cade și taxa de intabulare care este percepută de către Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară – ANCPI. Procentul acestei taxe este de 0.15% și se aplică la valoarea de achiziție din contractul de vânzare-cumpărare și se achită către notarul ce va face intabularea în numele noului proprietar.
Simulare taxe notariale și intabulare
Situație 1 - plată apartament fără credit
• Preț apartament: 85.000 euro
• Taxe notariale: 929.4 euro (4647 lei)
• Taxa de intabulare: 125.8 euro (629 lei)
Situație 2 - plată apartament prin credit Noua Casă - reducere 30% taxe notariale
• Preț apartament: 85.000 euro
• Taxe notariale : 650.6 euro (3253 lei)
• Taxa de intabulare: 125.8 euro (629 lei)
Situație 3 - plată apartament prin credit imobiliar
• Preț apartament: 85.000 euro
• Taxe notariale (inclusiv onorariul autentificării contractului de ipotecă) : 953.2 euro (4766 lei)
• Taxa de intabulare: 145.8 euro (729 lei)
Comisionul agenției imobiliare
În cazul în care cadrul acestei tranzacții de vânzare-cumpărare al apartamentului s-a apelat la serviciile unui intermediar precum o agenție imobiliară, atunci plata comisionului o vor plăti și vânzătorul și cumpărătorul. Această valoare poate fi oriunde între 3% si 6%.
Exemplu:
- Preț apartament: 85.000 euro
- Comision agenție 5%: 4250 euro (21.250 lei)
Model contract de vânzare cumpărare apartament
De obicei, notarul care facilitează contractul de vânzare-cumpărare are un model de contract pe care îl utilizează. Însă, pentru a fi pregătiți și a ne pregăti pentru ce ne așteaptă, putem găsi aici un model de contract.
MODEL DE CONTRACT (IMOBILIARE.RO)
Întrebări frecvente
Vânzarea poate avea loc la un notariat din altă localitate?
Da, vânzarea unui imobil se poate face la orice notar public din România. Nu există condiționare privind notarul din localitatea unde se află bunul sau unde este domiciliul părților.
Când se face înscrierea în cartea funciară?
Înscrierea se realizează după construcția imobilului și este obligatorie înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Poate achiziționa un cetățean străin casa cu teren pe teritoriul României?
Da, cetățenii Uniunii Europene și ai Spațiului Economic European pot deține terenuri, apartamente sau case în România, ca și locuințe secundare, după ce obțin de la ANAF un cod special, numit NIF, care le permite să plătească taxe și impozite.
Da, cetățenii Uniunii Europene și ai Spațiului Economic European pot deține terenuri, apartamente sau case în România, ca și locuințe secundare, după ce obțin de la ANAF un cod special, numit NIF, care le permite să plătească taxe și impozite.
Vânzarea între soți este permisă de lege?
Da, în prezent legea permite acest lucru în țara noastră.
Contractul de vânzare cumpărare poate fi anulat? Cum?
Da, există două variante de anulare:
- cu acordul părților
- la notariat
- în instanță, doar după ce un avocat specializat poate să stabilească dacă este o nulitate
absolută sau relativă a contractului
Prețul estimativ pentru un apartament
Când ne dorim să achiziționăm un apartament nou, este important să ne evaluăm atât nevoile de spațiu, cât și bugetul de care dispunem.
Pentru o familie la început de drum, cel mai indicat este un apartament de 2 camere. Acesta este ideal, fiind suficient de încăpător pentru 2 persoane, dar și de intim totodată, astfel încât cei doi să aibă echilibru între spațiile private și cele de socializare. În funcție de compartimentare și suprafață, prețurile variază aici între 117.900 Euro și 174.500 Euro la care se va adaugă TVA-ul.
Dacă apare deja un copil în familie sau este nevoie de un spațiu special destinat pentru a lucra demacasă, atunci apartamentul cu 3 camere este cel potrivit. Astfel, putem avea un dormitor special pentru cel mic sau ne putem amenaja un birou acasă, confortul de care ne vom bucura în ambele cazuri fiind unul mărit. Aici prețul poate ajunge până la 201.500 Euro + TVA.
Pentru o familie numeroasă în care sunt prezenți 2 copii sau unde avem nevoie de încăperi special destinate pasiunilor noastre, va fi necesar să ne îndreptăm atenția către un apartament mai mare, cu 4 camere. Astfel, vom avea spațiu suficient și vom putea primi și musafiri, fără să ne facem griji, cu un preț mediu de 251.900 Euro+TVA.
Când pe lângă un spațiu de locuit ne dorim ca locuința noastră să fie un exclusivistă unde să ne simțim cu adevărat deosebit, atunci avem opțiunea de opta pentru un penthouse. Aici terasele sunt foarte mari și ne putem bucura de o panoramă superbă asupra orașului în care locuim. Senzația este una de libertate și lux, iar într-un astfel de mediu nu ai cum să te simți decât extraordinar. Aici prețurile sunt undeva între 443.500 Euro+TVA pentru o suprafață de 185 mp și 1.320.500 Euro + TVA pentru 566 mp.
Variația prețurilor este destul de mare în prezent datorită fluctuațiilor de pe piața materialelor de construcții și contextului economic incert. Bineînțeles că fiind multe tipuri de apartamente, cu facilități diverse, prețurile pentru același număr de camere la nivel teoretic poate fluctua destul de mult în practică în funcție de spațiul efectiv, balcoanele sau terasele eferente și nivelul de confort de care ne dorim să avem parte.
